仲量联行:生物医药行业扩张需求蓬勃,租金仍将稳健

2022-10-20 10:46   来源: 环球风尚网    阅读次数:2787

  仲量联行(纽交所股票代码:JLL)最新研究表明,在政策扶持、人才引领、资本加持的多重推动下,生命科学物业无疑是近来房地产市场的一大亮点。生命科学行业的持续蓬勃发展,带来旺盛的研发、办公需求;但鉴于该行业对物业的专业性和个性化要求较高,真正符合需求的物业依然稀缺。未来,生命科学物业市场将呈现成交活跃、租金稳中有升的态势。

  政策驱动,生命科学行业的租赁需求激增

  政策扶持无疑是行业发展最大的推进力。仲量联行发布的《上海生命科学物业市场机遇与展望》白皮书中指出,围绕"改革"和"创新"两大主题,相关政策的密集出台从多维度推进生命科学定位升级,构建产业发展新格局。"十四五"规划中,生物医药行业的战略性新兴产业定位再次被强调,相关政策驱动医疗器械、创新药等赛道提速发展。药品审批流程优化、药物上市周期进一步缩短,2021中国批准上市新药数量达83 个,接近2016年的六倍。

  高端人才更是核心资源,各级政府从签证、落户、补贴等各个方面加强对海外高端人才的吸引力度。领英2021年人才报告显示,在生物技术、制药与医疗器械行业中,从生命科学产业领先的国家,如美国和英国流入中国的人才是中国流出至该国人数的2.30倍和2.26倍。

  在生命科学行业高速发展的带动下,研发型办公物业作为生命科学企业研发实验的唯一空间载体,租赁需求增长迅猛,为产业园区的蓬勃发展带来了新机遇。以上海为例,生命科学企业的租赁需求持续扩张。仲量联行行业需求分布统计数据显示,生命科学企业的租赁需求在所有行业的占比中,从2020的13%攀升到2021年的26%,成为最主要的需求来源之一。在北京,自2020年7月至今,北京药品生产企业新增259家,而在此之前注册的企业仅有7家,尤其是小型初创型药品生产经营企业数量激增。这些企业内部产品、资本、收益具备加速增长潜力,也带来生命科学不动产布局和扩张需求。

  2020-2021年上海核心型产业园区需求行业分布

  不仅是国内生命科学企业快速发展、寻租扩张,已占据行业头筹的外企巨头也不甘落后。"我们发现,前几年已经有些放慢脚步的外资药企巨头,看到这一波疫情后中国市场巨大的成长性,又开始发力,做相应扩张,"仲量联行产业与物流服务部生命科学行业负责人毛欣表示。一方面中国市场和政策的环境因素助力,另一方面中国生命科学企业的快速发展,也让外企巨头感受到压力。因此可以看到,外资医药企业在中国的扩张需求依然活跃。

  企业扩租,供需两旺成交活跃

  租赁需求的持续增长,让已成气候的产业园区炙手可热、全面开花。在上海,除了张江核心板块仍然是生命科学企业租赁需求最活跃的区域外,周康、浦江、临港生命蓝湾等产业园区凭借各自产业定位、扶持政策等资源,受到企业青睐。

  "尤其是张江核心板块逐渐饱和后,很多企业一方面不得不扩张,另一方面又不想离开张江板块的聚能辐射范围,因此周康、临港等邻近的产业园区成为企业扩租、搬迁的首选。"仲量联行上海研究部董事丁婷表示。例如一家知名的美国医疗科技企业,近期决定将一个原本打算放在美国的新项目落地上海,在临港扩租8000平方米。另一家生命科学外资企业,之前国外总部偏于谨慎,放缓在华扩张脚步,然而看到疫情后中国市场的发展,又决定积极推进其在华研发中心建设,最终落定上海外高桥3000多平方米物业项目。

  中小型药企、药厂发展到一定规模将遵循龙头企业布局规律,对企业不动产开展结构性调整,将总部与前端职能部门迁至市中心的优质甲级办公楼,形成产业聚集效应;同时更增加研发投入、扩大专业化生产,催生新增租赁需求向产业园区回流,承租选择也将集中在落地政策较优区位。"需求端的推动下,各地生命科学园区项目加速推进。"丁婷表示,未来三年,仅上海就预计推出160万平方米生物医药物业新增供应。

  在北京,受政策规划引导,生命科学园区主要布局在北部的昌平区、海淀区及南部的大兴区和经开区,形成以中关村示范区"一区十六园"中五大生命产业园为核心的产业格局。成熟的需求集中度与政策资源吸引着社会资本进一步参与投入,在周边地块注资开发新项目,这些项目也大多受生命科学相关政策红利覆盖。

  2022年,大兴生物医药基地计划大幅扩容9.1平方公里规划面积,打造"中国药谷",现已有"药谷一号"、"爱生科技园"等十多个项目处于筹备期,总规划建筑面积达数十万平方。同时,在大兴国际机场片区也有政府引导开发的三个新项目,总建面规划22.9万平方米。大兴临空经济区有望成为北京下一个生命科学产业热点区域,在区位上可与大兴生物医药基地达成资源互通,共同兴盛。

  依然稀缺,未来租金走势稳中有升

  仲量联行数据显示,尽管供应放量,这些项目中大部分已被生命科学企业预租或定制,整体市场在建项目70%的面积已被预租或自用。短期内,研发办公物业仍将保持供不应求的趋势,可租赁面积仍非常有限。

  生命科学研发物业最大的特点就是由于行业的特殊性,研发往往有严格的环境标准和建筑参数要求,这是造成此类物业稀缺最大的瓶颈。与普通办公楼或传统产业园区不同的是,考虑到在研发过程中排放的"固"、"液"、"气"等物质对于周边环境造成的不良影响,对于有实验研发需求的生命科学企业而言,其租赁的研发办公空间是否满足环境影响评价(简称"环评")要求,对企业入驻有决定性影响。由于市场上带环评的研发项目供应有限,租户往往遇上"无房可租"的困境。

  同时,相较于传统办公物业,研发办公物业需额外满足更多的建筑参数,生命科学企业通常需要配备废水处理池、新风系统、通风橱等;同时,在层高、供电量及承重等基本建筑参数方面亦有更高的要求。以承重要求为例,不仅需要强度更高的楼板,对空调及通风系统的较高要求也使得楼顶需安置数量较多的机组,因此对楼顶的承重要求也相对较高。再比如,虽然可拆卸楼板对很多生命科学企业来说并非必选,但考虑到生命科学产业赛道的宽泛,这项参数对于需装配大型实验设备的企业来说仍十分重要。

  项目的专业性和个性化要求导致其稀缺性,也是市场租金普遍较高的重要原因。以上海张江核心区为例,样本项目租金2016-2021年五年复合增长率达6.8%,截至2021年四季度,样本项目与周边传统项目比,溢价接近20%。

  仲量联行预测,虽然供应增加,未来3年上海生命科学物业空置率仍将保持在低于5%的水平,仍有超60%的租户愿意支付10-20%的租金溢价,研发物业的租金仍将稳步上涨。

  关于仲量联行

  仲量联行(纽交所交易代码:JLL)是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。凭借行业领先的科技应用,我们始终致力于为客户、员工和社群创造机遇、打造理想空间、提供可持续的房地产解决方案;并不断重塑房地产未来,创造更美好明天。仲量联行是《财富》500强企业,截至2021年9月30日,仲量联行业务遍及全球80多个国家,员工总数超过95,000人,2020财政年度收入达166亿美元。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览www.jll.com。


责任编辑:赵硕
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